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こんにちは。可児店／新居です。

2024年10月から主要銀行が変動金利の基準金利を見直しました。
今後、住宅ローンを変動金利で借りる方は、「5年ルールと125％ルール」を知っておく必要があります。

特に5年ルールは勘違いしている方が多いので、よく確認しておきましょう。

10月から変動金利が上昇しても、日銀の利上げペースが鈍化すれば、引き続き住宅ローンの中で
変動金利タイプが主力であり続ける可能性が高いと言えます。

「5年ルールと125％ルール」

金利のある世界でさらに重要度が増すのが、5年ルールと125％ルールについての理解です。
「5年ルールと125％ルール」とは、金利が上がっても5年間は毎月返済が増えず、6年目から増える際には直前の1.25倍を上限とするものです。

多くの金融機関が変動金利に採用しているルールですが、意外とあやふやな理解の人や、まるっきり誤解している方が多いです。

変動金利であれば、絶対に5年ルールが適用されるとは限りません。5年ルールを採用していない銀行もあります。
5年ルールを採用していない銀行の変動金利は、新たな基準金利の適用月から返済額が増えることになります。
例えば、ソニー銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行では5年ルールを採用していません（2024年9月時点）。

「5年ルールと125％ルール」は多くの方が勘違いしている

変動金利を利用している人の中には、5年ルールを「5年間は金利が上がらない」、または「5年間は利払いが増えない」と解釈している方がいますが、それは誤りです。

5年ルールが適用されても、金利が上がればその適用月から利払いは増えます。

住宅ローンの返済方式には、元本の返済を均等とする「元金均等返済方式」と、元本プラス利息の返済を均等とする「元利均等返済方式」があります。

「元金均等返済方式」は、元本の返済を均等にしてその時の利息を払う方式なので、最初は利息の額が大きくなり、元本の返済が進むにしたがって利息の額が小さくなっていきます

つまり、5年ルールがあってもその適用月から利払いが増えるので、毎月の返済額が増えるということになります。

「元利均等返済方式」は、元本プラス利息の返済を均等にする方式で、住宅ローンを借りる大半の人がこちらを採用しています。

元利均等返済方式は、最初は利息の額が大きい分だけ元本の返済額が小さく、元本の返済が進むにしたがって利息の額が小さくなる分、元本の返済額が大きくなっていきます。

「5年ルールと125％ルール」がある場合、5年間はその新たな金利の適用月から利払いが増えますが、それと同額の元本の返済額が減ることで、毎月の返済額が増えないようにするのです。

元本の返済額が減ったままだと予定通りに完済できないため、6年目から増加させるのですが、その上限を1.25倍までとしているのです。

つまり、「5年ルールと125％ルール」は毎月返済額が均等であることを前提にしているものであり、「元利均等返済方式」には適用されますが、「元金均等返済方式」には適用されません。

原則として「5年ルールと125％ルール」は債務者にとってのメリットですから、金利が上昇する局面ではこれが適用されるか否か、これまで以上にしっかり把握しておく必要があります。

変動金利が得なのか？というと、そうとは言い切れないでしょう。住宅ローンの返済期間は最長35年の長きにわたります。

変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか？」「どの程度までならば許容できるのか？」という判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

今は金利のある世界への過渡期にあって、金融機関によって住宅ローンの対応に差が見られるタイミングです。

早い段階で一つの金利タイプ、一つの金融機関に決めてしまい、その後の情報収集を怠っていると、割高な金利で住宅ローンを借りることになるかもしれません。

民間と公的融資、変動と固定など、複数の金利タイプ、金融機関で審査を通しておき、住宅ローンの実行月まではしっかり情報収集するよう努めてください。